주택구입부담지수(K-HAI) 설명 및 분석방법 소개

안녕하세요. 모티입니다.

아마도 부동산 관련 정보를 많이 찾아보시는 분이라면 한문도 교수님이라는 분을 잘 아실 것이라고 생각합니다.

최근 한문도 교수님은 우리나라의 부동산 시장 현황을 파악할 때 중요하게 말씀하시는 키워드가 두 가지가 있는데 하나는 바젤 III이고 또 다른 하나는 주택구입부담지수(K-HAI)입니다.

 

1. 주택구입부담지수란?

주택구입부담지수란 미국, 캐나다, 영국, 호주에서 사용하고 있는 주택구입부담지수(Housing Affordability Index)와 거의 비슷한 방법으로 산정하여 2008년부터 한국주택금융공사가 매 분기마다 발표하고 있는 국가 승인 통계자료입니다.

 

한국형 주택구입부담지수는 주택 가격, 가구소득, 주택금융 변수(대출 금리 및 대출 조건)를 기준으로 평가하는 지수로써 중간소득 가구가 표준 대출을 받아 중위 아파트를 구입할 때 상환부담을 나타내는 지수를 100으로 기준 잡아 지수가 높을수록 주택구입 부담이 높아지는 것을 의미합니다.

2022년 2분기 지역 별 주택구입부담지수 (한국주택금융공사)

2. 주택구입부담지수의 한계점

한국주택금융공사에서 연구한 자료에 따르면 한국형 주택구입부담지수에는 크게 세가지 문제점이 있는데 근본적으로 이런 문제가 발생하는 이유는 주택구입부담지수 측정방법이 우리나라와 주거 환경이 다른 서구권에서 개발한 측정방법을 거의 그대로 차용했기 때문이라고 합니다.

 

첫째로 우리나라에만 존재하는 전세라는 제도를 고려하지 못했다는 점과 1인 가구에 대한 기초정보가 누락되어 지수 측정을 위한 정확한 기초자료가 절대적으로 부실하다는 점입니다. 그리고 소득 기준이 현재 소득 기준으로 측정하고 있지만 부동산은 사실상 레버리지를 통해 구입하는 자산으로 평생소득 기준으로 측정을 해야 하는 것이 아니냐라는 의견이 학계에서 분분하다고 합니다.

 

3. 주택구입부담지수 활용법

한문도 교수님은 주택구입부담지수는 국내 부동산의 버블이 얼마나 심각한지 확인하는 척도로써 유의미하다는 의견을 제시하시고 계십니다. 한문도 교수님의 방법은 일반 국민들이 부담 없이 주택을 매매해도 괜찮은 척도를 30~50 사이를 바라보고 있습니다. (하지만 22년 현재 서울, 수도권, 광역시는 모두 지수 50을 월등히 초과한 상태이며 특히 서울의 경우에는 여태까지 지수 측정 이래로 사상 최대의 버블이라는 것으로 수치로 보여주고 있습니다.)

 

주택부담능력의 관점으로 보면 전통적인 소득 대비 주택가격이라는 틀에서 벗어나 지수 해석에 다소 논란이 있을 수 있겠지만 지금처럼 경제 상황이 불안한 상황에서 안정적으로 부동산 투자를 할 때 지역 별로 어느 지역의 집값 상태가 적정한지 아닌지의 판단기준으로 유용하게 사용할 수 있는 지표로 보입니다.