지방 광역시도 조정대상지역 전면 해제 효과 분석 및 향후 추세

안녕하세요. 모티입니다. 9월 22일에 발표된 지방 광역시도 조정대상지역 전면 해제 언론보도 내용 분석과 이에 따른 정책변화와 향후 부동산 시장의 흐름이 어떻게 될지 예측해보겠습니다.

국토교통부 지방 광역시도 조정대상지역 해제 언론 보도자료

1. 조정대상지역 전면 해제 이유

지난 6월 30일 개최되었던 제2차 주거정책심의위원회에서는 하반기 시장에 따라 필요할 경우 연말 이전이더라도 규제지역을 추가 조정할 수 있다고 논의한 바 있습니다. 하지만 9월 초 기획재정부 장관이자 대한민국 경제부총리인 추경호는 방송기자클럽 초청 토론회에서 15억 초과 아파트 대출 금지 정책을 유지하겠다는 내용과 함께 대한민국 정부는 부동산 시장의 안정적인 하향을 원하고 있으며 급진적인 하락을 방지하기 위해 면밀하게 시장을 모니터링 하며 필요한 규제를 완화할 지 판단할 생각이라고 언급한 바 있습니다.

 

그런데 갑작스럽게도 미국 연준에서 기준 금리를 다시 한 번 자이언트 스텝을 강행하자 마자 지방 광역시에서 세종시를 제외한 모든 조정대상지역을 해제한다는 언론 보도를 발표했습니다.

 

아마도 정부에서는 당초 미국 연준이 빅스텝 방향으로 갈 것으로 예상하고 있었으나 예상과 달리 최근 발표된 CPI 지수를 보고 자이언트스텝을 결정한 미국 연준의 상황을 보고 국내 경제에도 큰 파장이 올 수 있다고 분석하지 않았을까 싶습니다. 따라서 국내 부동산 PF 줄기를 따라 형성되는 거대한 부동산 경기 흐름에 타격을 받을 것을 대비하여 슬슬 규제 완화 정책을 계속해서 꺼내놓지 않을까 싶습니다.

 

2. 규제지역 현황 및 변경사항 요약

조정대상 지역 해제에 따른 규제지역 현황

이에 따라 수도권 외곽 지역에 위치한 안성, 평택, 파주, 동두천 지역도 조정대상지역에서 해제되었고, 언론에서 가장 많이 다루고 있는 인천 연수구(송도) 지역도 투기과열지구에서 해제되었지만 규제를 완전히 풀지 않고 조정대상지역으로 한 단계 규제 등급을 낮췄습니다. 그리고 대구 수성구도 이번에 조정대상지역에서 전면 해제되었습니다. 그리고 세종시는 투기지역에서는 해제되었지만 조정대상지역으로 하향 조정되었습니다. 

 

그리고 역시 서울과 수도권은 이번 발표에서 규제 해제에서 제외되었습니다. 

 

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3. 규제 완화에 따른 효과와 향후 시장 동향

부동산 규제지역 지정 효과 요약

조정대상지역에서 해제되면 가장 큰 효과는 2주택 이상 보유자에게 주택 구입 시 다시 대출의 길이 열린다는 것 입니다. 그리고 세금적인 측면에서도 부담이 많이 가벼워지는 효과를 가지고 있습니다.

 

게다가 전매제한에 대해 자유로워지고 실거주 의무도 사라지므로 결론적으로 정부가 지방 지역을 대상으로 하는 부동산 투자자들에게는 투자활동을 다시 시작할 수 있는 여건을 다시 만들어줬다고 볼 수 있겠습니다.

 

하지만 이런 규제 완화에서 부동산 시장이 크게 급변할 것이라고 판단하지는 않습니다. 가장 큰 이유는 기준금리가 적어도 내년 하반기까지는 꾸준히 상향할 것으로 예측하고 있기 때문에 대출에 대한 부담이 크게 작용하여 과감한 투자를 하기에는 대외적으로 너무 어려운 상황입니다.

 

게다가 글로벌 공급망 문제와 인플레이션 문제로 인해 건축원가가 계속 높아지고 있어 신규 아파트의 분양가격도 과거와 다르게 높아질 수 밖에 없는 상황이라 과거 3~4년 전의 분양가와 눈에 띄게 차이나는 가격을 보면 무주택자라고 하더라도 구매결정을 하기에는 쉽지 않을 것으로 판단합니다.