1기신도시특별법! 지속적인 파열음! 아파트 재건축 과연?

안녕하세요. 부린이로 돌아온 모티입니다.

 

요새 신정부 출범 준비가 한창 진행되고 있습니다. 이에 따라 인수위원회에서도 연일 다양한 보도자료가 나오고 있는데요. 그중에서 많은 분들께서 관심을 갖고 지켜보고 계신 분야가 바로 부동산 분야이지 않을까요?

 

게다가 최근에 1기신도시 재개발 또는 재건축 관련해서 연일 보도가 나오고 있는데요. 기사가 나올 때마다 여론이 계속 들끓고 있습니다. 그 이유를 천천히 살펴보도록 하겠습니다.

 

1. 1기신도시란?

먼저 1기 신도시가 정확하게 어디를 지명하는지 알아볼 필요가 있습니다. 1기 신도시는 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 이렇게 5개의 도시를 1기 신도시라고 지칭하고 있습니다. 

1기신도시 성남시 분당구

1기 신도시는 1980년대 후반 폭등하는 집값을 잡기 위해 정부(노태우 정권)에서 대규모 부동산 공급 정책에 의해 탄생한 도시들입니다. 그래서 대부분 1990년 초반에 건축된 아파트 단지들이며 당시 1기신도시 공급 물량은 5개의 도시를 모두 합쳐서 약 58만 4천 호 정도 되는 공급량이었습니다.

 

반응형

2. 1기 신도시 특별법이란?

1990년 초반에 건축된 1기 신도시들은 이제 연수가 대부분이 30년이 넘어 노후도가 심각한 상황입니다. 노후도가 심해질수록 주거의 안전성을 담보할 수 없겠죠. 게다가 1990년 당시에는 우리나라의 자동차 보급률이 현저히 적었기 때문에 주차장에 대한 고려가 많이 없었지요. 그래서 2020년대인 지금에는 주차장 문제가 계속 심화되고 있는 실정입니다.

1기신도시특별법 제정 과연?

이에 따라 기존 아파트 단지의 재건축이 필요한 실정이지만 현재 법령으로는 재건축을 하기 위해서는 안전진단평가를 받아 평가결과가 D등급 또는 E등급이 나와야지만 재건축을 진행할 수 있는데 현재 안전진단의 평가배점 기준을 보면 건축 이후 30년이 지난 아파트들도 평가를  D등급 이하를 받기 너무 어려운 구조입니다.

게다가 안전진단을 통과하여 재건축이 진행된다고 하더라도 재건축 대상 아파트에 살고 있는 주민들에 대한 이주대책도 필요하며, 재건축을 시행하는 시공사에게도 적정한 이윤을 보장해야 하는데 현재 법령 상 용적률 제한 때문에 시공사들이 재건축을 진행한다고 하더라도 이득을 보기 굉장히 어려운 구조입니다.

 

따라서, 1기 신도시 특별법은 용적률을 상향시켜 시공사의 이윤을 보장하고, 안전진단평가 등 규제를 완화하여 재건축 시장을 활성화시키며 재건축 대상 아파트 단지에 살고 있는 주민들의 대규모 이주대책에 대한 내용을 중심으로 하여 국민의힘 소속인 송석준 의원이 1기 신도시 특별법을 발의하게 되었습니다.

 

3. 1기신도시특별법 계속되는 파열음??

윤석열 대통령 공약 내용 일부 발췌

위 이미지에서도 보시는 바와 같이 이제 곧 신정부를 이끌 윤석열 당선인의 공약에서도 1기 신도시특별법을 제정하겠다는 공약이 니왔고 사실상 윤석열 후보가 당선되자마자 1기신도시 부동산 시장은 다시 들끓기 시작했습니다. 당선이 확정된 이후 현재까지 2달도 채 되지 않았는데 일산의 경우에는 시세에 1억이 넘는 금액에도 매매가 되는 상황이 발생하기도 했고, 매물이 계속 회수되는 등 부동산 시장이 너무 민감하게 반응하기 시작했습니다.

 

이런 상황을 지켜보고 있던 신정부 인수위원회에서는 1기 신도시 재건축을 중장기적 관점에서 천천히 진행하겠다는 발표를 하게되자 여론이 엄청 시끄러워졌습니다. 이런 상황을 지켜본 인수위원회에서는 자체적으로 파열음이 나오기 시작했으며 어떤 발표에서는 신속하게 진행한다고 했다가 또 어떤 발표에는 신중하게 접근하겠다고 발표하는 등 계속해서 입장에 변화되었습니다. 이러다보니 현재까지 계속해서 혼란이 가중되고 있는 상황입니다. 

 

4. 1기신도시 향후 전망??

앞으로의 전망은 그 누구도 확실하게 예견할 수는 없겠습니다만 제 견해로는 신속하게 진행되는 어려울 것으로 보고 있습니다. 일단 법이 제정되는 행정적인 절차도 엄청나게 많은 시일이 소요되는데 156석을 차지하고 있는 민주당이 이 상황을 또 가만히 보고만 있지는 않을 것이기 때문에 특별법 제정만으로도 꽤 오랜 시간이 소요될 것으로 보고 있습니다.

 

뿐 만 아니라 현재 글로벌 경제를 봐도 금리가 지속적으로 인상되고 있으며 글로벌 공급망도 균형을 잃어버린 상태라 모든 원자재값이 폭등을 하고 있는 상황이라 시공사들 입장에서도 선뜻 사업을 수주하기에도 어려운 상황이라고 판단됩니다.

1기신도시 용적률

하지만 1기 신도시의 노후도는 시간이 갈수록 점점 심각한 위험으로 다가올 것이기 때문에 정부 입장에서는 가만히 둘 수는 없는 상황입니다. 뿐 만 아니라 시공사 입장에도 1기신도시의 용적률이 다른 아파트 단지의 용적률보다 훨씬 적다는 특징 때문에 시공사나 부동산 투자를 하시는 분께는 매력적으로 다가올 수밖에 없는 상태이긴 합니다.

 

따라서, 단타를 노리는 투자로는 크게 매력이 없지만 장기적 관점에서 실거주를 한다고 할 때는 의미 있는 선택이 될 수 있을 것 같습니다.